یادداشتی از محسن عباسی‌فرد در پایگاه تحلیلی- خبری درسانیوز؛ مسکن از جمله نیازهای اساسی و بنیادین هر شهروندی است. در فرهنگ ایرانی هم مسکن همواره علاوه بر سرپناه کارکردهایی چون حفظ ارزش دارائی‌ها در شرایط تورمی شاخص تشخص اجتماعی کارکرد سرمایه‌ای.
طبق جدیدترین آمارها۵۰ درصد تهرانی ها و ۳۷ درصد در کل جامعه شهری اجاره نشین هستند. مطالعات نهاد بیمه ژنو نشان می‌دهد که علی‌رغم کاهش فاصله بین کشورها، در داخل جوامع نابرابری‌ها زیادتر شده است. شهر قرن بیست‌ویکمی؛ مکان تمرکز ثروت، قدرت و جمعیت است.
تحولات شهر ایرانی در صد سال اخیر بویژه در نیم قرن اخیر بسیار شتابان بوده است و نسبت جمعیت شهری از ۱۸ – ۲۰ درصد به حدود ۸۰ درصد در ۱۴۰۳ رسیده است، در سال ۱۳۳۵ ما ۱۹۹ شهر داشتیم اکنون بیش از ۱۲۵۰ بالغ شده است.
انتظار می‌رود در آینده، ریسک‌های شهری از جمله بی‌خانمانی و بد مسکنی و عدم دسترسی به پوشش‌های بیمه‌ای توسط سه روند اصلی هدایت شوند: اول، تغییرات اقلیمی و افزایش فراوانی و شدت رویدادهای آب و هوایی؛ دوم، شهرنشینی هوشمند و سوم، تغییرات اجتماعی و جمعیتی مانند جنگ‌ها، نابرابری و فقر و…
شهر بستر انواع شکوفائی‌ها و همزمان مکان بازتولید انواع شکاف‌ها و نابرابری‌هاست. مسکن در کنار کارویژه های عینی بستر انواع تعاملات اجتماعی و خانوادگی نیز می‌باشد.
از قرن نوزدهم به این سو بخش مسکن یکی از محورهای عمده مداخله دولت‌ها در اقتصاد بوده است. در اسناد حقوق بشر و انسانی نیز حق دسترسی به مسکن به عنوان یکی از حقوقی اساسی و اولیه تأکیده است، در ابعاد نظری نیز نظریه “حق به شهر” دسترسی به مسکن یکی از حقوق اساسی هر ساکن شهرهاست.
در طول یکصد سال اخیر در ایران گذارهای متعدد جمعیتی، گذارهای سیاسی، گذارهای مدنی رخ داده است “گذار شهری” یکی از مهم‌ترین این تحولات است.
این گذار به نوعی با خود و در خود گذارهای بسیار دیگری را ایجاد یا تقویت کرده است. بنابراین اگر ادعا شود که یکی از مهم‌ترین گذارها و تحولات اجتماعی ایران معاصر “گذار شهری ” است تحولی سریع و وسیع در نسبت شهری است.
در الگوی شهری شدن ایران شاهد خصلت‌های هستیم که بر تقاضای مسکن اثرات بزرگی خواهد داشت:
شهری شدنِ شتابان بدون همراهی الزامات کیفی «شهری‌شدگی»،
• “شهری شدن فقر”افزایش فقر، نابرابری و شکاف طبقاتی و ظهور طبقۀ نو کیسۀ رانتیر، نمایش ثروت و تشدید محرومیّت نسبی در جامعه؛ زباله‌گردی نمادی از فقر دامن‌گیر است به‌خصوص ورود زنان بدین عرصه از زنانه شدن فقر شهری حکایت می‌کند.
• مهاجرت‌های اکولوژیک ناشی از تغییرات اقلیمی؛ اگر چه از شروع اولین موج‌های مهاجرت روستا ـ شهری در ایران یک قرن گذشته اما خشکسالی‌های مداوم و کمبود آب نوع تازه‌ای از مهاجرت را سبب خواهد شد. و نیاز به مسکن را تشدید خواهد کرد.
دلالی ر امر مسکن و خانه‌های خالی از سکنه
در اغلب کشورهای جهان بویژه در شرایطی مانند بازسازی‌های پس از جنگ‌ها دولت‌های برای ایجاد تعادل و تأمین عدالت اجتماعی در بازار مسکن مداخله‌های مستقیم یا غیرمستقیم کرده‌اند. در زمینه سیاست‌گذاری مسکن، در کشورهای اروپایی بعد از دهه ۱۹۶۰ انواعی از تنظیم‌گری بازار مسکن برای پاسخگویی به نیازهای جامعه پس از جنگ جهانی دوم بکار گرفته شد.
طی سالیان گذشته تحولات بازار مسکن در کنار ارز و سکه و خودرو و… سبب شده از یکسو رهن‌های چند میلیاردی در شمال شهرها و همزمان اسکان‌های غیرمتعارف در پایبن و حاشیه شهرها شده است. اجارهنشینیهای غیرمتعارف؛ از پشت‌بام خوابی تا خانه‌های اشتراکی آنهم با مقتضیات فرهنگ ایرانی! باشیم.
در اکثر کشورهای در حال توسعه، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن حدود ۳-۱۰ درصد GDP را در بر می‌گیرد و عمده‌ترین هزینه‌ی خانوارها و نیز ارزشمندترین دارایی اکثر خانوارهای کم درآمد را تشکیل می‌دهد.
سابقه ورود دولت به سیاست‌گذاری تأمین مسکن در ایران به سال‌های دهه چهل باز می‌گردد و ساخت پیکان شهرها و کوی‌های سازمانی برای نظامیان و کارکنان دولت حتی قبل‌تر از آن. رهیافت‌هایی چون “حمایت از مسکن فقرا”، رویکرد تأمین مسکن ملکی« از طریق پرداخت تسهیلات بانکی به متقاضیان خرید ملک و تأمین و واگذاری زمین ارزان بوده است.
اما تحولات بازار زمین و مسکن طی سال‌های اخیر توان تأمین مالی مسکن را برای بسیاری از خانوارها بویژه کم درآمدها غیر ممکن کرده است.
سهم هزینه مسکن در سبد خانوار برای گروه‌های کم درامد به دو برابر سطح جهانی آن یعنی۴۰ درصد رسیده است و میزان تسهیلات بانکی ارائه شده تنها بین ۸,۱۲ تا ۸,۸ درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد( بانک مرکزی ۱۳۹۸)
دسترسی به مسکن با توجه به متوسط درآمد ساالانه یک خانوار متوسط جامعه ۱۲ سال به طول می‌انجامد. در حالیکه دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم درآمد ۱۹ تا ۳۶ سال است، مقدار متعارف جهانی برای این شراخص ۵ سال است و این شاخص نشانه بحرانی بودن وضعیت دسترسی به مسکن برای گروه‌های کم درآمد در کشور است و بی‌مسکنی و بدمسکنی را بدنبال خواهد داشت.
تورم در زمینه مسکن در تهران و کلانشهرها در همزمانی با سیر صعودی قیمت‌ها و کیفیت اشتغال پیامدهای زیان‌بار اجتماعی زیادی ازجمله اتوبوس خوابی، پشت‌بام خوابی، داشته و اخیراً خانه‌های مشترک رسیده است این الگوی زیست در جامعه ایران مسبوق به سابقه است اما الگوی اخیر بییار متفاوت از تجربه ۵۰ سال پیش شبیه مدل سریال پدرسالار و خانواده‌های گسترده در کنار بستگان نزدیک و اقوام زندگی می‌کردند یا اتاقی از یک کاروانسرای یا حیاط مدور که تعداد زیادی اتاقی به خانوار و افراد اجاره داده می‌شد و حیاط مشاع و مشترکی بود و حوضی در میانه حیاط و مستراحی در گوشه‌ای، اما این‌بار با همخانه‌شدن افراد با غریبه‌ها در شکل آپارتمانی برای تقسیم کردن و کاستن از هزینه‌ها و البته از سر ناچاری است. این فشارهای مربوط به مسکن و اسکان تبعات و آسیب‌های اجتماعی ناگواری به همراه خواهد داشت. شاهد” شهری شدن فقر” هستیم.
مسکن، تنها یک سرپناه ساده نیست؛ بلکه معرف منزلت فرد، شاخص دارایی و نیز بیانگر سبک زندگی خانوار هم می‌باشد. همه مردم، آرزوی داشتن خانه و ارتقای کمیت و کیفیت آن را دارند و خانه دارشدن در ایران، تحولی مهم محسوب می‌شود.
مسکن در فرهنگ‌های مختلف، به گونه‌ای متفاوت درک و تفسیر می‌شود. افراد درمورد شرایط مسکونی خود، براساس نیازها و خواسته‌های خود قضاوت می‌کنند. طی سالیان گذشته، تولید، توزیع و تهیه مسکن در شهرهای ایران، دستخوش تغییرهای بسیاری شده است.
همه این علل سبب می‌شود تقاضا برای مسکن در ایران همواره بسیار زیاد است و تورم در اقتصاد و بحران‌های این حوزه مسکن را به عنوان ابزاری برای حفظ ارزش دارائی خانوار در بازار متغیر اقتصادی بدل می‌کند.
مسکن یکی از نیازهای اساسی بشر است، اما تنها کالبد و فرم نیست و به تعبیر راپاپوت، به شدت تابعی از فرهنگ سازندگان و استفاده‌کنندگان آن است. طی دهه‌های اخیر، مسکن در شهرهای ایران از جنبه‌های کمی و کیفی، شاهد تغییرهای متعددی بوده است.
کمبود ظاهری مسکن، ورود بساز به فروش‌ها به بازار آن، تلاش دولت‌های مختلف برای پاسخگویی به این نیاز و اجرای طرح‌هایی متنوع در ادوار گذشته از جمله سیاست پاک( پس‌انداز، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی) در دوره سازندگی و مسکن مهر در دولت نهم و دهم، نهضت ملی مسکن در دولت فعلی نشانه‌های این امر و اهمیت مسکن از نگاه سیاست‌گذاری اجتماعی است.
تقاضای مستمر، افزایش شدید قیمت ملک و مسکن و نیز تغییرات شکل مسکن، همگی از نشانه‌های این تحول در جامعه شهری معاصر ایران به شمار می‌رود.
مسئله مسکن تا انجا گسترش پیدا کرده که در روستا بخصوص روستاهای بزرگ نیز شاهد افزایش سرسام آور قیمت خانه هستیم.
افزایش قیمت مسکن همزمان با شرایط اقتصادی و نیز شهری شدن وسیع و سریع، جوانی جمعیت و نیاز به سرپناه و نیز ارج و ارزش مسئله خانه دار شدن در فرهنگ ایرانی است.
گرانی هزینه‌های مسکن و اجاره و رهن در سال‌های اخیر بخصوص در کلانشهرها و پایتخت سبب بروز پدیده‌ای شده است که محقق از آن به ” نشت به پایین” یاد می‌کند.
مفهوم یاد شده به زبان ساده اشاره به این فرایند است که افزایش مستمر قیمت ملک و مستغلات و به تبع آن اجاره بها واحدهای مسکونی سبب می‌شود خانوارها از برنامه‌ریزی‌های قبلی خود برای تهیه مسکن عقب بمانند برای مثال اگر خانواری برنامه‌ریزی کرده بود در منطقه ۷ تهران آپارتمانی را در سال ۱۴۰۴ خریداری کنند به دلیل عدم توان خرید و فقیرتر شدن و عقب افتادن از تورم مسکن، یکی دو پله عقب نشینی کرده و در مناطق پایین‌تری واحد مورد نظر را تهیه خواهد کرد حتی احتمال صرف‌نظر کردن از خرید و روی آوردن به اجاره‌نشینی نیز وجود دارد.
چنین روندی در مورد اجاره نشینان نیز محتمل است که افراد در موعد تخلیه / یا تمدید قراردهای اجاره واحدهای سابق خود برای تامین پول پیش(یا رهن) ویا هزینه اجاره با مشکل مواجه شوند و به دنبال اجاره کردن خانه در محلات پایین‌تر از موقعیت سال‌های پیش خود باشند.
این رویداد از شمال هر شهری تا حاشیه‌ها و حتی روستاهای جوار شهرها ادامه خواهد داشت و به شکل دمینوئی بخشی از خریداران یا اجاره کنندگان را به مناطق پایین از برنامه پیش‌تر خانوار خواهد راند.
بحران مسکن در کنار تورم رکودی که سبب تشدید شاخص فلاکت نیز می‌گردد سبب پاسخ‌های نامتعارف جامعه(بخش دولتی،خصوصی یا حتی شهروندان) به معظله مسکن می‌گردد.
طرح ایده” مسکن اقتصادی ” و تهیه مساکن ۲۵ متری! توسط اتحادیه تعاونی‌های عمرانی شهر تهران و حتی ۱۰ متری برای مجردان و اسکان‌های غیرمتعارف(اتوبوس خوابی و اسکان مشترک خانوارها در یک واحد مسکونی…) از آن جمله است.
در یک جمع‌بندی پایانی هم باید یادآور شد مسکن صرفاً یک پدیده اقتصادی نیست و عوامل اجتماعی فرهنگی تأثیرات مهمی بر امر رضایت از مسکن شهروندان یک شهر یا جامعه دارد.
قیمت تمام شده و بخصوص سهم مسکن از سبد هزینه‌های خانوار موضوع مهمی است و در سیاست‌گذاری مسکن در مقیاس ملی با اقداماتی همچون بازنگری در قوانین مالک و مستأجر در مقیاس محلی و ملی، تنظیم قوانین اجاره بلند مدت(مثلاً ۵ ساله و بیشتر) ارتقا کالبدی و اجتماعی بافت‌های فرسوده و حمایت از سیستم‌های مکمل تأمین مسکن بخصوص برای فقرای شهری، مهاجران و تازه واردان و خانوارهای شش دهک پایین از فرسایش شانس تأمین سرپناه یا ریزش و پرتاب به محلات پایین‌تر از نظام برنامه‌ریزی خانوارها و فشار فزاینده بخصوص بر خریداران جوان و زوج‌های تازه تشکیل خانواده داده و حاشیه‌نشینیان و مستاجران کاست.
گرانی و افزایش مستمر قیمت مسکن سبب نوعی “نشت به پایین” تأخیر در تهیه مسکن و در مواردی محال و سراب شدن خرید خانه برای اقشار جوان و فرودست شهری خواهد شد.
